房地產(chǎn)業(yè)步入調整期，國企轉讓房地產(chǎn)項目開始激增。中國證券報記者獨家獲悉，前8個月，北交所共成交房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓項目68宗，同比增長44.68%;成交金額260.43億元，同比增長15.67%。業(yè)內人士表示，隨著“房住不炒”理念的施行，房地產(chǎn)市場將面臨大調整格局。國企強調聚焦主業(yè)，嚴控非主業(yè)投資亦是大勢所趨。在去杠桿減負債、國企改革加速的當下，國企地產(chǎn)板塊分拆重組將提速，股權轉讓和合作開發(fā)、混改等模式將帶來新機遇。
　　國企加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務
　　北交所信息顯示，1-8月，在北交所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。例如，大唐集團通過北交所公開轉讓重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團100%股權，該項目掛牌價格為21.52億元，最終以33.04億元成交，項目溢價11.52億元，溢價率達53.5%。航天科技旗下航天置業(yè)轉讓北京航天恒潤置業(yè)22.60%股權;華僑城轉讓深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司30%股權;中航國際控股公司轉讓中航萬科有限公司60%股權;中國冶金地質總局山東局轉讓山東正元置業(yè)有限責任公司100%股權及5315.57萬元債權等。
　　日前，中航工業(yè)集團旗下成都聚錦商貿有限公司100%股權及6.57億元債權在北交所掛牌轉讓，轉讓底價為18.02億元，該標的企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等業(yè)務，控股股東為航空工業(yè)旗下北京瑞賽科技有限公司，持股比例為80%，剩余股份為航空工業(yè)旗下成都中航瑞賽置業(yè)所持有。
　　成都中航瑞賽置業(yè)公司控股股東中航國際控股公告表示，出售該企業(yè)可回籠資金，有利于優(yōu)化資源配置，從而進一步退出住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，聚焦主業(yè)，提升集團業(yè)績。
　　同時，地方國企正密集剝離地產(chǎn)業(yè)務。近日，重慶長航旗下地產(chǎn)公司持有的重慶恒春置業(yè)有限公司45%股權及62383萬元債權在重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所公開掛牌轉讓。至此，重慶長航將逐步退出房地產(chǎn)市場。2017年以來，已有十多家重慶市屬重點企業(yè)陸續(xù)將旗下房地產(chǎn)子公司掛牌出售。
　　浙江省國資委旗下房地產(chǎn)上市公司嘉凱城9月29日發(fā)布的公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產(chǎn)3.55億元的價格，通過浙江產(chǎn)權交易所公開掛牌轉讓位于杭州、諸暨、重慶以及張家港四地的5個房地產(chǎn)資產(chǎn)包。此次轉讓房產(chǎn)項目資產(chǎn)包后，嘉凱城將不再持有上述五家公司股權。
　　此前，以浙江廣廈、杭鋼集團為代表的浙江省屬企業(yè)也紛紛轉讓房地產(chǎn)項目。
　　兩因素推動國企“退房”
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著樓市調控持續(xù)加碼、信貸收緊，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高位回落現(xiàn)象，但這并非是國企剝離房地產(chǎn)業(yè)主要原因。從上述案例看，剝離房地產(chǎn)業(yè)務的央企以及國企大部分都是以非房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)加速退出房地產(chǎn)市場，與監(jiān)管層此前的“退房令”以及當前的國企資產(chǎn)整合和混改推進有關。以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的央企如保利、華僑城等，做大做強主業(yè)仍是發(fā)展目標，仍在市場上攻城略地。
　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國住宅類土地出讓單宗地塊總價超過34.5億元的地塊合計50宗，國企或國資大股東企業(yè)拍得地塊為31宗，占比達62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高總價地塊合計金額為2384.48億，其中國資占比達67.3%。保利、華僑城、招商局地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等仍是拿地主力軍。尤其是保利，1-9月共拿地面積1482萬平方米，拿地金額共869億元，排名第三。
　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從目前各地國企“退房”角度看，有兩種力量在推動。一種是外部的，即去杠桿、國企改革推動;
　　另一種是內部的，即目前房企普遍遭遇“錢荒”，資金壓力大，一些企業(yè)有融資或變現(xiàn)需求。預計到四季度，若房企資金回籠效果好，再加上改革提速等因素，民企參與國企混改和并購重組等都會有較好機會。
　　地產(chǎn)業(yè)務板塊重組大勢所趨
　　事實上，突出主業(yè)、開展并購重組和專業(yè)化整合已成為目前國企重組重要內容。
　　對于央企的房地產(chǎn)板塊，早在8年前，國資委曾下達“退房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務，只留16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企。2011年又新增5家，共21家央企獲得房地產(chǎn)經(jīng)營資格。
　　中國企業(yè)研究院執(zhí)行院長李錦表示，中國房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”已過去，存量時代已來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，也將面臨大調整的格局，不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資優(yōu)勢還在，但隨著“房住不炒”理念的施行，在去杠桿減負債、國企改革加速的當下，國企地產(chǎn)板塊資源整合已是大勢所趨，轉型創(chuàng)新也已迫在眉睫，非地產(chǎn)主營業(yè)務國企分拆重組將提速。目前，保利、招商和中海等第一梯隊企業(yè)重組已基本完成，中糧、中交建等地產(chǎn)板塊整合蓄勢待發(fā)。
　　市場人士表示，在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源;非房地產(chǎn)主業(yè)國企通過出售房地產(chǎn)業(yè)務股權，回籠資金，回歸主業(yè);中小型房企加速轉型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進一步加劇。房地產(chǎn)行業(yè)將呈強者恒強態(tài)勢，并購重組將增多，出現(xiàn)很多新現(xiàn)象和新機遇，尤其是房地產(chǎn)市場中的股權轉讓、合作開發(fā)、混改等模式。